仙居縣不動產(chǎn)登記歷史遺留問題處置

若干意見（試行）

為加快解決我縣因歷史遺留問題導(dǎo)致的不動產(chǎn)“登記難”，切實維護群眾合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《不動產(chǎn)登記暫行條例》等相關(guān)法律法規(guī)，和《浙江省自然資源廳印發(fā)〈關(guān)于加快解決不動產(chǎn)登記若干歷史遺留問題的指導(dǎo)意見〉的通知》（浙自然資規(guī)〔2023〕3號）、《浙江省自然資源廳關(guān)于印發(fā)〈加快解決不動產(chǎn)登記歷史遺留問題專項行動方案〉的通知》（浙自然資規(guī)〔2023〕88號）等文件精神，經(jīng)縣政府同意，特制定本處置意見：

一、基本原則

（一）以民為本、先行先辦。踐行以人民為中心的發(fā)展思想，切實保障群眾合法權(quán)益，有效化解社會矛盾，將建設(shè)單位責(zé)任與群眾利益相分開，對量大面廣、急難愁盼的問題率先處理，提供便捷高效的辦理途徑，在優(yōu)先解決群眾辦證問題的同時，依法依規(guī)查處建設(shè)單位的違法違規(guī)行為。

（二）尊重歷史、實事求是。對通過摸排列入處理范圍的項目，由各職能部門依據(jù)該項目的違法違規(guī)情況，結(jié)合部門職責(zé)，摸清歷史遺留問題產(chǎn)生的根源，充分尊重歷史成因以及政策法規(guī)逐步完善的實際，充分考慮群眾的辦證需求，緊盯群眾最關(guān)心最直接最現(xiàn)實的問題，提出切實可行的處理意見。

（三）明確主體、分類處置。嚴(yán)格落實屬地管理的主體責(zé)任，縣領(lǐng)導(dǎo)小組組織各單位對造成不動產(chǎn)“登記難”的前端難點問題開展分類梳理，研究制定處置方案，根據(jù)“缺什么、補什么、誰審批誰負(fù)責(zé)”的原則，按本處置意見采取先易后難、分類處理的方式，各職能部門要通過完善各類審批手續(xù)，補齊辦理所需的相應(yīng)資料，啟動辦證手續(xù)。

（四）完善制度，嚴(yán)謹(jǐn)高效。健全機制、優(yōu)化流程、縮短時限，實現(xiàn)群眾不動產(chǎn)“辦證難”訴求統(tǒng)一歸集化解，最大限度便民利民，嚴(yán)格按規(guī)矩辦事、按程序決策，對于歷史遺留問題導(dǎo)致不動產(chǎn)“辦證難”涉及的重大事項，落實請示報告、容錯報備、集體議事決策等制度，嚴(yán)禁亂收費、從嚴(yán)防控廉政風(fēng)險、法律風(fēng)險、社會風(fēng)險和輿論風(fēng)險。

二、適用范圍

2021年1月4日前國有建設(shè)用地上已經(jīng)出售的住宅項目、易地搬遷安置住房項目等，未辦理建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記或轉(zhuǎn)移登記，存在購房人“辦證難”，導(dǎo)致合法權(quán)益無法保障的歷史遺留問題；縣不動產(chǎn)登記歷史遺留問題處置工作領(lǐng)導(dǎo)小組認(rèn)為需要辦理的其他歷史遺留問題。

有以下情形之一的房屋，納入范圍：1.用地手續(xù)不完善；2.規(guī)劃許可、規(guī)劃核實不完善影響登記；3.開發(fā)建設(shè)單位申請主體不清或缺失；4.竣工驗收、消防驗收手續(xù)不完善；5.欠繳土地出讓價款和相關(guān)稅費；6.原分散登記的房屋、土地信息不一致；7.跨宗地建設(shè)；8.土地使用權(quán)被抵押影響登記。

有下列情形之一的房屋，不納入范圍：1.存在權(quán)屬爭議的；2.存在重大安全、消防隱患的；3.嚴(yán)重影響規(guī)劃實施，涉及嚴(yán)重違法用地、違法建筑的；4.被列入征收或改造、整治等拆除范圍的；5.被法院查封或涉及刑事偵查查封等不適宜納入的情形。

三、處置措施

（一）關(guān)于解決用地手續(xù)不完善問題

1.政府主導(dǎo)的國有土地上安置房、棚改房、保障性住房等項目用地手續(xù)不完善的，由建設(shè)單位或其他辦理主體憑項目立項依據(jù)、征地拆遷協(xié)議等材料向縣自然資源部門提出申請，縣自然資源部門按照申請主體提供的拆遷安置協(xié)議等確認(rèn)的住戶名單及安置面積補辦到戶的劃撥手續(xù)或協(xié)議出讓手續(xù)后再辦理不動產(chǎn)權(quán)證。

國家機關(guān)、企事業(yè)單位利用自有土地建設(shè)房改房、集資房的，由建設(shè)單位或其他辦理主體憑項目立項依據(jù)、集資文件或其他證明材料向縣自然資源部門提出申請，縣自然資源部門確認(rèn)后按劃撥方式補辦用地手續(xù)，不再收取劃撥成本費。購房人憑集資文件、原始買受協(xié)議或購房發(fā)票等依據(jù)可單方申請分割登記到戶。

2.其他建設(shè)項目用地手續(xù)不完善的，可以按照實際情況，分不同時間段、不同類型分別采取劃撥、協(xié)議出讓等方式補辦用地手續(xù)。在2001年10月22日國家《劃撥用地目錄》發(fā)布實施后建造完成，符合《劃撥用地目錄》規(guī)定的，可按照劃撥方式補辦用地手續(xù)；在國家《劃撥用地目錄》發(fā)布實施前建造完成的，可按照項目建設(shè)時的政策規(guī)定補辦用地手續(xù)。

3.已經(jīng)辦理了房屋所有權(quán)登記，因各種原因?qū)е峦恋厥掷m(xù)無法辦理的，房屋占用土地的宗地權(quán)屬界線清晰，權(quán)屬范圍經(jīng)公告（公告期為15個工作日）無異議，報經(jīng)縣人民政府同意后，可以直接按現(xiàn)狀補辦劃撥或者協(xié)議出讓手續(xù)。

（二）關(guān)于規(guī)劃核實不完善影響登記的問題

4.2007年2月1日《浙江省建設(shè)工程竣工驗收規(guī)劃認(rèn)可辦法（試行）》實施前的建設(shè)項目，在符合國土空間規(guī)劃的前提下，縣自然資源部門按現(xiàn)狀出具規(guī)劃認(rèn)定或核實意見。規(guī)劃認(rèn)定或核實意見作為申請不動產(chǎn)登記時確定建設(shè)工程符合規(guī)劃的材料。

5.建設(shè)項目部分符合規(guī)劃滿足單獨樓棟條件的，縣自然資源部門對符合規(guī)劃的單獨樓棟先行核實，并出具規(guī)劃核實意見。核實意見的書面材料作為建設(shè)工程符合規(guī)劃的材料。

6.在原用途為教育、醫(yī)療衛(wèi)生、辦公、工業(yè)等劃撥土地上已建安置房、棚改房、保障性住房等項目的，已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可但未按規(guī)定及時辦理改變土地用途手續(xù)的，在符合國土空間規(guī)劃的前提下，處置方案報經(jīng)縣領(lǐng)導(dǎo)小組同意后，縣自然資源部門可在補辦用地手續(xù)后進行實地規(guī)劃核實，按現(xiàn)狀出具規(guī)劃核實意見，可作為不動產(chǎn)登記資料。

7.已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可，但存在超出建設(shè)工程規(guī)劃許可的范圍、超容積率等違反許可規(guī)定情形的，對涉及超占超建部分應(yīng)當(dāng)采取改正措施消除影響，限期改正；對無法采取改正措施消除影響的，限期拆除；確實無法拆除的，由縣相關(guān)主管部門對超占超建部分形成認(rèn)定處置意見，并對符合規(guī)劃部分出具規(guī)劃核實意見。不動產(chǎn)登記時能區(qū)分超占超建位置的，應(yīng)當(dāng)在宗地圖和房屋樓層平面圖中標(biāo)明位置和面積；未能區(qū)分超占超建位置的，應(yīng)當(dāng)注明面積。

（三）關(guān)于開發(fā)建設(shè)單位申請主體不清或缺失的問題

8.開發(fā)單位或有關(guān)單位滅失的，有承繼單位或上級主管部門的，由承繼單位或上級主管部門作為申請主體辦理；沒有承繼單位或上級主管部門的，小區(qū)已成立業(yè)主委員會的由業(yè)主委員會代為申請辦理，未成立業(yè)主委員會的由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代為申請辦理。因開發(fā)企業(yè)或有關(guān)單位滅失的，首次登記與轉(zhuǎn)移登記一并辦理，并在登記簿中對權(quán)利主體滅失情況予以記載。已辦理首次登記的，開發(fā)企業(yè)或有關(guān)單位已經(jīng)滅失的，購房人可單方申請辦理轉(zhuǎn)移登記。

國有土地上已建成入住、申請材料齊全、權(quán)屬清晰無爭議的商品房、單位自建成套住房、保障性住房、拆遷安置房等開發(fā)建設(shè)項目，原開發(fā)建設(shè)單位未滅失但不配合辦理首次登記的，開發(fā)單位的行業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)督促其積極履行義務(wù)，經(jīng)仲裁委員會仲裁、人民法院裁定不動產(chǎn)登記申請義務(wù)人的，當(dāng)事人可持生效法律文書申請辦理首次登記，不動產(chǎn)登記簿應(yīng)記載相關(guān)情況，業(yè)主在繳納相關(guān)稅費后，可申請辦理轉(zhuǎn)移登記。

（四）關(guān)于竣工驗收手續(xù)不完善的問題

9.1998年9月1日（《中華人民共和國消防法》實施）前已建成的項目，未進行改建（含用途變更）、擴建的，無需辦理建設(shè)工程消防驗收（備案）手續(xù)。2000年10月1日（《浙江省房屋建筑工程竣工驗收備案管理實施細則（暫行）》實行時間）前已建成的項目，未進行改建（含用途變更）、擴建的，無需工程竣工驗收備案。建設(shè)工程項目能夠補辦竣工驗收備案手續(xù)的，建設(shè)單位或其他辦理主體應(yīng)當(dāng)按規(guī)定補辦。對其他因各種原因確無法取得竣工驗收備案結(jié)果的，按建筑工程“竣工測驗合一”改革工作的要求，由涉及專項驗收的相關(guān)單位對項目出具聯(lián)合審查備案意見，作為房屋竣工的材料。

（五）關(guān)于欠繳土地出讓價款和相關(guān)稅費的問題

10.房屋已銷售且已入住的住宅項目，開發(fā)單位未按出讓合同約定足額繳納土地出讓價款和違約金，以及將經(jīng)濟適用住房等政策性住房按商品房對外銷售但未補繳土地出讓價款，或者開發(fā)單位欠繳稅費的，縣自然資源部門將處置方案報經(jīng)縣領(lǐng)導(dǎo)小組同意后，按照“證繳分離”的原則，在稅務(wù)等部門追繳土地出讓價款、稅費和違約金的同時，業(yè)主憑繳款憑證及已經(jīng)備案的購房合同向稅務(wù)部門完稅后申請辦理不動產(chǎn)權(quán)證。

11.房屋尚未入住的住宅項目，開發(fā)單位未按規(guī)定繳納土地出讓價款、違約金和相關(guān)稅費的，以及劃撥土地上自建房擅自對外出售，未補繳土地出讓價款的，應(yīng)當(dāng)依法繳納所欠土地出讓價款、違約金和相關(guān)稅費后，可辦理不動產(chǎn)登記。

（六）關(guān)于原分散登記的房屋、土地信息不一致的問題

12.在辦理不動產(chǎn)統(tǒng)一登記時，原房屋、土地坐落信息不一致的，以地名管理部門出具的文件證明為依據(jù)。分散登記時，已經(jīng)分別登記的房屋和土地用途不一致的不動產(chǎn)，繼續(xù)分別按照原記載的房屋、土地用途進行登記，未經(jīng)依法批準(zhǔn)不得改變已登記的不動產(chǎn)用途。

13.因房屋所有權(quán)多次轉(zhuǎn)移、土地使用權(quán)未同步轉(zhuǎn)移導(dǎo)致房屋、土地權(quán)利主體不一致的，經(jīng)查閱登記簿，房屋權(quán)屬關(guān)系變動清晰且無爭議的，可以按照不動產(chǎn)登記的規(guī)定程序，由房屋所有權(quán)人出具書面具結(jié)書并單方申請辦理房地權(quán)利主體一致的不動產(chǎn)登記。原土地使用權(quán)證書無法收回的，由不動產(chǎn)登記機構(gòu)公告作廢。

（七）關(guān)于跨宗地建設(shè)的問題

14.同一權(quán)利主體因依法分期或分宗取得土地使用權(quán)，跨宗地建設(shè)需要合并宗地的，由開發(fā)主體提出合并宗地申請，報縣自然資源部門會同建設(shè)等部門進行審核，需合并的宗地權(quán)利類型、權(quán)利性質(zhì)、用途及土地使用期限一致的，可出具同意合并宗地意見，作為不動產(chǎn)登記資料；涉及土地使用期限不一致的，按土地使用權(quán)終止時間在前的使用期限確定。多宗地的權(quán)利類型、權(quán)利性質(zhì)、用途等不一致的，不得辦理宗地合并手續(xù)。

15.多主體聯(lián)建、產(chǎn)權(quán)清晰的城鎮(zhèn)住宅（含劃撥土地），經(jīng)開發(fā)單位共同申請并提出分割、分?jǐn)偡桨福瑘罂h自然資源、建設(shè)等主管部門對規(guī)劃、用地、消防、安全等情況進行聯(lián)合審核，審核通過意見作為不動產(chǎn)登記資料，分割不動產(chǎn)應(yīng)滿足國家關(guān)于不動產(chǎn)單元設(shè)定的要求。

（八）其他問題

16.不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施前，購房人已辦理房屋所有權(quán)登記，但土地使用權(quán)仍登記為開發(fā)建設(shè)單位并處于抵押、查封狀態(tài)，或土地使用權(quán)在抵押、查封前已取得購房合同備案或預(yù)告登記，或購房人購買已登記至房地產(chǎn)開發(fā)公司名下的房產(chǎn)處于抵押、查封狀態(tài)，購房人申請辦理不動產(chǎn)登記的，由縣領(lǐng)導(dǎo)小組牽頭，協(xié)調(diào)開發(fā)單位、金融機構(gòu)和法院，通過還款、協(xié)商、追繳、置換等方式處理債務(wù)糾紛問題，推進抵押和查封問題的化解。

經(jīng)開發(fā)建設(shè)單位與抵押權(quán)人、查封單位協(xié)商一致的，在明確置換抵押物或查封標(biāo)的等解決方案前提下，不動產(chǎn)登記機構(gòu)可辦理登記，并在不動產(chǎn)登記簿和不動產(chǎn)權(quán)屬證書上注明相關(guān)狀況。

17.項目依據(jù)相關(guān)規(guī)定配建的地下空間（車庫、車位、儲藏室等，屬人防工程除外），經(jīng)規(guī)劃等部門依法批準(zhǔn)并驗收通過的，可以辦理不動產(chǎn)登記。對于土地出讓或劃撥時未約定地下空間規(guī)模的，可以辦理房屋的不動產(chǎn)權(quán)證，房屋用途以規(guī)劃核實確認(rèn)的房屋測繪報告中的用途為準(zhǔn)。對于土地出讓或劃撥時約定地下空間規(guī)模的，可以辦理房地的不動產(chǎn)權(quán)證，土地用途按照出讓合同或劃撥決定書約定的主要用途，地下空間用地面積為房屋測繪報告中的套內(nèi)面積。

四、處置程序

（一）摸清問題底數(shù)

各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處對轄區(qū)內(nèi)國有建設(shè)用地上不動產(chǎn)登記歷史遺留問題進行調(diào)查摸底，堅持從問題根源出發(fā)，重點對信訪、群眾投訴、媒體曝光等方式反映的不動產(chǎn)“登記難”問題進行梳理匯總，建立清單臺賬，掌握項目建設(shè)單位、涉及住戶、手續(xù)辦理、建成時間、入住情況、稅費繳納等情況，做到全覆蓋、零遺漏。

（二）申報

符合適用范圍項目（根據(jù)本意見能直接辦的除外）的開發(fā)單位或有關(guān)單位向縣領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室提交書面申請。開發(fā)單位或有關(guān)單位滅失的，有承繼單位或上級主管部門的，由承繼單位或上級主管部門作為申請主體；沒有承繼單位或上級主管部門的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或業(yè)主代表代為申請。

（三）完善手續(xù)

對申報受理的項目，縣領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室召集各相關(guān)部門按照“尊重歷史、統(tǒng)籌兼顧、讓利于民、完善手續(xù)”的原則，深入分析歷史遺留問題的成因，結(jié)合實際情況分類研究，并明確具體處置方案報經(jīng)縣領(lǐng)導(dǎo)小組同意后列入辦理范圍，各相關(guān)單位要積極創(chuàng)造條件，補充相關(guān)材料，主動做好服務(wù)。

同時，要嚴(yán)格控制歷史遺留問題處置的范圍，嚴(yán)防違法違規(guī)行為以歷史遺留問題合法化，嚴(yán)禁將按正常報建手續(xù)辦理的項目通過歷史遺留問題進行處理。

（四）辦理登記

縣自然資源部門在收齊各職能部門出具的書面意見和申請人提交的相關(guān)材料報縣領(lǐng)導(dǎo)小組簽批后，按照“先行登記，并行完善”的原則，先行為符合登記條件的業(yè)主辦理不動產(chǎn)權(quán)證；如涉及土地出讓金或權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，按規(guī)定繳納相關(guān)稅費后辦理不動產(chǎn)權(quán)證。

五、強化保障

（一）完善處置機制。建立縣不動產(chǎn)登記歷史遺留問題處置工作會商機制，不定期研究不動產(chǎn)登記歷史遺留問題處置意見。

（二）明確職責(zé)任務(wù)。會商機制的主要任務(wù)是聽取各成員單位工作開展情況、存在困難、確定辦理范圍、研究制定我縣不動產(chǎn)登記歷史遺留問題的配套政策，協(xié)同推進不動產(chǎn)登記歷史遺留問題化解工作。各成員單位按照職能職責(zé)認(rèn)真落實會商和會議確定的工作任務(wù)和議定事項。

六、其他

本意見未盡事宜，由各相關(guān)主管部門負(fù)責(zé)解釋。

本意見自印發(fā)之日起施行，有效期至2028年4月16日。

仙政辦發(fā)〔2024〕12號仙居縣人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)仙居縣不動產(chǎn)登記歷史遺留問題處置若干意見（試行）的通知.pdf